Aprobación y publicación de reglas para preventa inmobiliaria se evitarán fraudes en NL

Con la publicación del decreto que contiene las reformas aprobadas por unanimidad en materia de preventas por el Congreso local el pasado 17 de diciembre y su publicación en el Periódico Oficial del Estado (POE),  el 16 de enero, el Gobernador Samuel García Sepúlveda avaló  la regulación de estas operaciones inmobiliarias, que anteriormente carecían de normas claras y derivaban en pérdidas económicas para los compradores, que en muchos casos nunca obtenían la propiedad adquirida, por el vacío legal que existía en esta materia.

La nueva ley, regulará la  preventa, que será  figura legal, y cualquier «oferta de compra» será aceptada en automático por el vendedor al dar el primer pago, convirtiéndolo en un acuerdo con compromisos para ambas partes.

Además de tenerse que devolver el dinero al comprador, tendrá que hacerse a valor presente, o sea, con pago de intereses. Y si el desarrollador incumple en entregar el inmueble, se hará acreedor a sanciones.

En la promulgación, se establece que las reformas entrarán en vigor dentro de 60 días, es decir, el 16 de marzo, con la intención de que todos los sectores involucrados y hasta los mismos clientes de futuras preventas conozcan su alcance.

Las reformas dejan sin efectos la desventajosa figura de «oferta de compra», mediante la cual un cliente le «ofrecía» al desarrollador un dinero por un departamento, pero como esta no existía en la ley, fácilmente podría ser desechada unilateralmente, sin que al afectado se le regresara su dinero con intereses al no entregarle el departamento o las fechas de entrega se hicieran eternas.

El coordinador de la bancada del PAN, Carlos de la Fuentes Flores, quien fue el promotor de la reforma, indicó que se trata de «un gran avance» porque la reforma ahora regula las preventas al crearse la figura de «Preventa de Compras».

Esta figura establece plazos de aceptación de la preventa, la orden de que se devuelva el dinero con intereses si esta es rechazada, y también el mandato de avisar en caso de que no se cuente con los permisos necesarios, entre otros.

«Esto es un gran avance en el Código Civil para regular las ofertas de compra, para que todo se mantenga como una preventa, que todo tenga un permiso municipal, que haya una tierra de por medio, que haya una fianza para que el desarrollador pueda respaldar todos sus gastos.

«Ya no nos van a vender aire, ya no nos van a vender ideas y con eso nos vamos a ver favorecidos», indicó De la Fuente Flores.

Entre los cambios más significativos destaca que la entrega de anticipos o depósitos podrá producir efectos de aceptación automática de la oferta, lo que vincula legalmente al desarrollador de manera inmediata.

Además, los desarrolladores deberán transparentar el estado del proyecto y las condiciones legales del inmueble. Uno de los puntos más relevantes de la reforma es que se establecen mecanismos para la devolución de depósitos que incluyen el pago de intereses a favor del cliente.

Para frenar la incertidumbre comercial, la reforma impone dos candados críticos que los desarrolladores deberán cumplir antes de recibir cualquier recurso. La preventa solo podrá realizarse si el proyecto cuenta con una licencia de construcción vigente. Y el segundo, que únicamente podrá recibir ofertas el titular de dicha licencia o aquella persona que cuente con las facultades legales expresas para representarlo.

Las empresas del sector inmobiliario deberán revisar y ajustar sus modelos comerciales, contratos de adhesión y procesos de cobranza para alinearse con la regulación y mitigar riesgos de incumplimiento que podrían derivar en sanciones o rescisiones contractuales.

La preventa es el ofrecimiento de compra de un inmueble, que todavía está en proceso de construcción o desarrollo. Se realiza cuando el desarrollador aún no puede transmitir legalmente la propiedad. Generalmente, permite acceder a precios más bajos, pero implica riesgos si no hay regulación.

Con la reforma, toda venta anticipada se considera preventa; la figura de «oferta de compra» desaparece. Debe existir un contrato formal con datos completos del comprador y del desarrollador, que  debe contar con licencia de construcción vigente.

Se deben identificar claramente el inmueble, el proyecto y la fecha de emisión de la oferta y solo el desarrollador o quien tenga facultades legales puede vender el proyecto.

La preventa no se considera una compraventa hasta que se formalice conforme a la ley y si el comprador entrega un depósito o anticipo, la preventa se considera aceptada. El desarrollador tiene hasta tres meses para aceptar formalmente la preventa.

Si se vencen licencias o se niega el permiso del proyecto, el comprador puede cancelar. En esos casos, el desarrollador debe devolver el dinero con intereses y en un plazo máximo de 60 días.